In een appartementencomplex deel je meer dan alleen een dak. Gemeenschappelijke muren, plafonds, galerijen en gangen maken dat bewoners rekening met elkaar moeten houden. Maar wat als een eigenaar zich structureel misdraagt en voor overlast zorgt? Kan een Vereniging van Eigenaars (VvE) dan ingrijpen – en in het uiterste geval zelfs het gebruiksrecht ontzeggen?
In deze blog leggen we uit wat als overlast wordt beschouwd, welke stappen een VvE kan nemen en welke preventieve maatregelen VvE’s kunnen treffen.
Wat wordt gezien als overlast?
Overlast kan vele vormen aannemen. In de praktijk gaat het vaak om:
Geluidsoverlast (muziek, geschreeuw, huisdieren)
Vervuiling van gemeenschappelijke ruimtes
Agressief of intimiderend gedrag richting buren of bestuursleden
Woningverwaarlozing (met risico op stank, lekkage, brandgevaar)
Onrechtmatig gebruik van het appartement, zoals illegale onderhuur of drugshandel
Wat overlast is, hangt deels af van de omstandigheden en wat binnen een complex als normaal wordt ervaren. Het is verstandig dat het huishoudelijk reglement van de VvE concrete gedragsregels bevat.
Welke bevoegdheden heeft een VvE?
De wet biedt VvE’s handvatten om op te treden bij overlast. Artikel 5:121 van het Burgerlijk Wetboek stelt dat de kantonrechter op verzoek van de VvE het gebruiksrecht van een eigenaar kan ontzeggen, indien die zich niet als goed eigenaar gedraagt en herhaaldelijk overlast veroorzaakt.
De ontzegging van het gebruiksrecht is een zwaar middel, en wordt pas door de rechter uitgesproken als sprake is van ernstige, structurele overlast. De eigenaar blijft dan wel juridisch eigenaar, maar mag het appartement niet meer gebruiken.
Daarnaast kan de VvE bij minder zware gevallen kiezen voor lichtere maatregelen, zoals:
Waarschuwen of aanspreken van de overlastgever
Boetes opleggen als het huishoudelijk reglement daarin voorziet
Bemiddeling of buurtbemiddeling inschakelen
Civiele procedure starten tot nakoming of schadevergoeding
Hoe verloopt de juridische procedure?
Een verzoek tot ontzegging van het gebruiksrecht wordt ingediend bij de kantonrechter. Voorwaarde is dat de VvE voldoende heeft onderbouwd dat:
Er sprake is van herhaalde, ernstige overlast.
De eigenaar is gewaarschuwd of op andere wijze in de gelegenheid is gesteld zijn gedrag te verbeteren.
Er geen lichtere maatregelen mogelijk zijn.
De procedure verloopt meestal als volgt:
De ALV besluit met een meerderheid (meestal tweederde) om tot een procedure over te gaan.
De VvE schakelt een advocaat in en verzamelt bewijsmateriaal, zoals klachten, geluidsopnames, verklaringen van buren en verslagen van bestuursvergaderingen.
De rechter beoordeelt de zaak en kan besluiten het gebruiksrecht tijdelijk of permanent te ontzeggen.
Als de VvE in het gelijk wordt gesteld, moet de eigenaar het appartement verlaten. Doet hij dat niet vrijwillig, dan volgt ontruiming door een deurwaarder.
Wat als de eigenaar een procedure begint tegen de VvE?
Soms slaat een overlastgevende eigenaar terug en daagt de VvE voor de rechter, bijvoorbeeld wegens laster of vermeend onterecht handelen. Dit kan leiden tot juridische en financiële risico’s voor de VvE, zeker als de procedures lang duren of meerdere keren gevoerd moeten worden.
Het is daarom belangrijk dat de VvE:
Goed documenteert wat er is gebeurd en hoe is gereageerd;
Zich houdt aan de regels van het modelreglement en huishoudelijk reglement;
Tijdig juridisch advies inwint bij conflicten.
Bij juridische procedures geldt: wees zorgvuldig, transparant en professioneel. Emoties kunnen hoog oplopen, maar de feiten moeten voorop blijven staan.
Preventieve maatregelen voor de VvE
Voorkomen is beter dan genezen. Daarom kunnen VvE’s het beste al bij voorbaat inzetten op duidelijke afspraken en snelle signalering van problemen. Denk aan:
Een huishoudelijk reglement met concrete gedragsregels
Duidelijke sancties (bijv. boetes) bij overtreding van die regels
Regelmatige communicatie met bewoners (bijvoorbeeld via een app of nieuwsbrief)
Vertrouwenspersoon of aanspreekpunt voor klachten
Inzetten op buurtbemiddeling bij beginnende spanningen
- Sluit een rechtsbijstandsverzekering VvE af. Voor als uw VvE in conflict raakt.
Bij incidenten is het belangrijk om direct te reageren en signalen serieus te nemen. Zo voorkomt de VvE dat kleine ergernissen escaleren tot juridische procedures.
Tot slot
Een VvE kan bij overlast door een eigenaar in het uiterste geval het gebruiksrecht laten ontzeggen, maar dat is een zwaar middel waarvoor een zorgvuldige voorbereiding vereist is. De sleutel ligt in een goed huishoudelijk reglement, duidelijke communicatie en het serieus nemen van klachten. Zo creëert de VvE een veilige en leefbare woonomgeving voor alle bewoners.
