Steeds meer Nederlanders en andere buitenlanders bezitten een vakantiewoning in Spanje. Voor velen van hen is het een aantrekkelijk idee om hun appartement tijdelijk te verhuren aan toeristen. Online platforms als Airbnb en Booking.com hebben deze mogelijkheid toegankelijker gemaakt dan ooit. Ongeveer 25 procent van de Nederlanders met een tweede huis in Spanje genereert extra inkomsten uit toeristische verhuur. Maar die praktijk wordt binnenkort aan strengere regels onderworpen.
Nieuwe Spaanse wet per 3 april 2025
Vanaf donderdag 3 april 2025 is in Spanje een nieuwe wet van kracht die het toeristisch verhuren van appartementen aan banden legt. De Spaanse wet op de horizontale eigendom (Ley de Propiedad Horizontal) is gewijzigd, met verstrekkende gevolgen voor eigenaren van appartementen in een gebouw of wooncomplex.
De kern van de wetswijziging: minimaal 60 procent van de mede-eigenaars moet expliciet akkoord gaan met het gebruik van een woning als toeristisch appartement. Dat betekent dat Nederlanders met een vakantiewoning in Spanje vanaf nu toestemming moeten vragen aan de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) voordat zij hun woning mogen verhuren aan toeristen.
Meer zeggenschap voor bewoners
De wijziging is bedoeld om bewoners van appartementencomplexen meer grip te geven op wat er binnen hun gebouw gebeurt. In steden als Barcelona, Madrid, Valencia en Málaga is het aantal toeristische appartementen de afgelopen jaren explosief gestegen. Veel vaste bewoners klagen over overlast, gebrek aan privacy, het continue komen en gaan van onbekenden en het feit dat hun woongebouw steeds meer op een hotel lijkt.
Met deze wet probeert de Spaanse overheid de balans te herstellen tussen toerisme en het recht op wonen. De woningmarkt staat onder druk, vooral in grote steden. Door toeristische verhuur aan strengere regels te onderwerpen, hoopt de regering betaalbare woonruimte voor lokale bewoners te behouden en overlast voor vaste bewoners te beperken.
Wat verandert er concreet?
Tot nu toe konden eigenaren hun appartement verhuren aan toeristen, mits dit volgens de gemeentelijke regelgeving was toegestaan. De Vereniging van Mede-Eigenaars had daar meestal geen formele stem in. Dat verandert nu. Vanaf 3 april 2025 geldt dat:
Toeristische verhuur alleen is toegestaan als minimaal 60% van de mede-eigenaars expliciet instemt.
De regeling niet met terugwerkende kracht geldt. Lopende toeristische verhuur die al plaatsvindt, blijft dus toegestaan.
Nieuwe toeristische verhuuractiviteiten vooraf moeten worden goedgekeurd door de VME.
Voor bestaande eigenaren die al over een verhuurlicentie beschikken, verandert er dus niets. Maar wie vanaf 3 april 2025 wil beginnen met toeristische verhuur, zal eerst de VME moeten raadplegen en instemming moeten verkrijgen.
Gevolgen voor appartementseigenaren
Deze wetswijziging heeft belangrijke gevolgen voor buitenlandse appartementseigenaars, waaronder veel Nederlanders. Als u overweegt om uw Spaanse appartement te verhuren aan toeristen, doet u er verstandig aan om:
Te informeren bij uw VME: Is verhuur toegestaan binnen het gebouw? En hoe staan de andere mede-eigenaars hierin?
Stemmen te verzamelen: U heeft instemming nodig van minimaal 60 procent van de eigenaars. Dit kan tijd en overtuigingskracht kosten.
Een formele aanvraag te doen: De toestemming moet formeel worden vastgelegd, meestal via een vergadering van de VME of een schriftelijke stemming.
Uw vergunningen op orde te hebben: Naast toestemming van de VME blijft een gemeentelijke verhuurlicentie verplicht. Deze licentie moet ook worden vermeld bij advertenties op platforms zoals Airbnb.
Illegale verhuur? Geen goed idee
Verhuur zonder toestemming van de VME en/of zonder verhuurlicentie is risicovol. De Spaanse autoriteiten controleren actief op illegale toeristische verhuur. Daarnaast kunnen mede-eigenaars melding maken van ongeoorloofde verhuur, vooral wanneer overlast wordt ervaren.
Online platforms als Airbnb verplichten aanbieders om een geldig licentienummer op te geven bij het plaatsen van een advertentie. Verhuur zonder dit nummer is dus vrijwel onmogelijk op deze platforms. Verhuur via andere kanalen is in theorie mogelijk, maar brengt forse risico’s met zich mee. Boetes voor illegale verhuur lopen op van €100.000 tot maar liefst €600.000. Bovendien worden licenties openbaar gepubliceerd, waardoor buren gemakkelijk kunnen nagaan of uw verhuur legaal is.
Wat kunnen VvE’s hiervan leren?
Hoewel deze Spaanse wetswijziging plaatsvindt buiten Nederland, is het interessant voor Nederlandse Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) om te volgen hoe Spanje omgaat met toeristische verhuur in appartementencomplexen. In Nederland zijn vergelijkbare discussies gaande over overlast, woonkwaliteit en de rol van de VvE bij tijdelijke verhuur via platforms als Airbnb.
Misschien is het ook voor Nederlandse VvE’s zinvol om in het huishoudelijk reglement of de splitsingsakte duidelijke regels op te nemen over tijdelijke verhuur. Zo kan overlast worden beperkt en blijven eigenaars goed geïnformeerd over wat er in hun gebouw gebeurt.
Conclusie
Wie in Spanje een appartement bezit en dat aan toeristen wil verhuren, krijgt vanaf april 2025 te maken met strengere regels. Zonder instemming van de meerderheid van de mede-eigenaars is toeristische verhuur niet langer toegestaan. Daarmee krijgen bewoners meer zeggenschap over hun woonomgeving, terwijl de overheid probeert een evenwicht te herstellen tussen toerisme en leefbaarheid.
Voor Nederlandse eigenaren van een vakantiewoning in Spanje is het essentieel om zich goed te informeren over deze nieuwe regelgeving en tijdig toestemming te regelen. Illegale verhuur is niet alleen risicovol, maar kan ook leiden tot hoge boetes en reputatieschade.
