Als eigenaar van een appartement binnen een Vereniging van Eigenaren (VvE) betaal je periodiek – vaak maandelijks of per kwartaal – servicekosten ten behoeve van de VvE. Van het totaalbedrag van de servicekosten van alle eigenaren worden de gemeenschappelijke uitgaven betaald. Er zijn echter ook onderhoudskosten die door de eigenaar van een appartement zelf betaald moeten worden, de zogenaamde privékosten. In dit artikel lichten we toe welke onderhoudskosten voor rekening van de VvE zijn en weke kosten op het bordje van de individuele eigenaar terecht komen.
Gemeenschappelijke kosten
Veel appartementen maken deel uit van een VvE. Bij de aankoop van een dergelijk appartement word je ook (verplicht) lid van de VvE. Hiervoor dient maandelijks – of binnen een andere termijn – een zogenaamde VvE-bijdrage te worden betaald. De hoogte van het bedrag verschilt per appartementencomplex en kan eventueel ook nog per appartement verschillen, bijvoorbeeld op basis van het aantal vierkante meters woon- en gebruiksoppervlak. Denk bijvoorbeeld ook aan het al dan niet gebruik van een gemeenschappelijke parkeergarage. Het bedrag van de servicekosten wordt vermeld in de splitsingsakte. Van alle bijdragen van de leden van de VvE worden de gemeenschappelijke uitgaven bekostigd.
Waar de servicekosten voor worden gebruikt, wordt vastgelegd in de VvE-statuten en/of de splitsingsakte. Dit kan per VvE verschillen. Gemeenschappelijke kosten – dus voor rekening van de VvE – bestaan in de meeste gevallen uit:
- Onderhoudskosten aan het gebouw, zowel groot als klein onderhoud in gemeenschappelijke ruimtes alsmede bijvoorbeeld dak- en vloerrenovatie
- Verzekeringen ten behoeve van alle appartementseigenaren, denk aan opstalverzekering, aansprakelijkheidsverzekering en rechtsbijstandsverzekering
- Schoonmaak en inspectie van gemeenschappelijke ruimtes
- Voorzieningen ten behoeve van de brandveiligheid
- Alarm- en beveiligingssystemen, bijvoorbeeld een camera- en/of intercomsysteem
- Gemeenschappelijk hang- en sluitwerk
- Plaatsing en onderhoud van verlichting in gemeenschappelijke ruimtes
- Plaatsing en onderhoud van verwarming en airconditioning/luchtregulatie in gemeenschappelijke ruimtes
- Inspectie, renovatie en onderhoud van de liftstructuur
- Bijdrage voor het bestuur van de VvE
- Administratieve kosten
- Investering m.b.t. het reservefonds
De planning en kosten voor (groot) onderhoud van gemeenschappelijke faciliteiten en ruimtes wordt door vele VvE’s opgenomen in een Meer Jaren Onderhoudsplan (MJOP). Een MJOP wordt voor minstens 10 jaar opgesteld.
Privékosten
Niet alle kosten voor onderhoud en renovatie worden betaald vanuit de VvE-servicekosten. Er zijn ook kosten die voor rekening komen van de individuele eigenaren. Over het algemeen gaat het dan om kosten die gemaakt moeten worden ten behoeve van privé-eigendom. In de splitsingsakte is terug te vinden welke kosten betaald worden uit de gemeenschappelijke servicekosten en welke voor de individuele eigenaar zijn. In de meeste gevallen zijn de kosten voor onderstaande werkzaamheden voor rekening van de individuele eigenaar:
- Onderhoud en renovatie van alle elementen in het privégedeelte, denk bijvoorbeeld aan niet-dragende muren, plafonds, vloeren, tegelwerk, schilderwerk etc.
- Onderhoud, renovatie en de vervanging van al het glaswerk en toebehoren in het privégedeelte, denk aan ramen, raamkozijnen etc.
- Hang- en sluitwerk van het privégedeelte
- Plaatsen, vervangen en onderhouden van zonwering en airconditioningsfaciliteiten ten behoeve van de eigen woning
- Onderhoud en renovatie van sanitair in het privégedeelte, denk aan toiletten, douche, bad, wasbakken evenals kranen en het leidingwerk in het privégedeelte. Ook het oplossen van verstoppingen die zich in het privégedeelte bevinden, zijn voor eigen rekening. Verstoppingen en/of lekkages in leidingen die zorgen voor de toe- en afvoer naar het privégedeelte worden betaald vanuit de servicekosten
- Klein onderhoud en/of het repareren van (kleine) schade in of aan het eigen appartement
Onderhoudsverdeling in splitsingsakte
Bij de aankoop van een appartement binnen een VvE is het verplicht dat de nieuwe eigenaar de splitsingsakte ontvangt. Naast een beschrijving van het gebouw/complex, de rechten en plichten van de VvE leden, de organisatiestructuur en de regels en uitgangspunten van de VvE, dient in de splitsingsakte ook inzichtelijk gemaakt te worden welke kosten voor rekening zijn voor de individuele VvE-leden (privé) en welke kosten gezamenlijk zijn. Wanneer je niet (precies) weet of bepaalde werkzaamheden zelf moeten worden uitgevoerd en bekostigd, kan dit in de splitsingsakte worden opgezocht. Kun je het antwoord niet terugvinden in de splitsingsakte, neem dan contact op met het VvE-bestuur. Het is dan ook zaak om dit in de splitsingsakte te verduidelijken en/of aan te (laten) passen, zodat hier in de toekomst geen onenigheden meer over kunnen ontstaan.
